Copropriété
Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, la gestion d’une copropriété ne se résume plus à l’entretien courant et aux urgences. Deux obligations structurent désormais la vie des immeubles : le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Pour un syndic à Cannes, Antibes ou Grasse, ce sont deux dossiers qui conditionnent le budget, les assemblées générales et la valeur du patrimoine.
Le calendrier progressif prévu par la loi est aujourd’hui arrivé à son terme : toutes les copropriétés concernées doivent désormais être en règle. Voici ce que recouvrent ces deux obligations, comment elles s’articulent, et ce qu’elles changent concrètement pour les votes en AG et le fonds travaux.
Pourquoi la loi Climat et résilience a changé la donne pour les copropriétés
L’objectif du législateur est clair : lutter contre la dégradation des immeubles et accélérer la rénovation énergétique du parc collectif. Plutôt que d’attendre qu’un problème survienne, la loi oblige les copropriétés à disposer d’une vision technique et énergétique de leur bâtiment, puis d’une feuille de route travaux sur dix ans.
Le DPE collectif dresse l’état énergétique de l’immeuble. Le PPPT s’en sert, avec l’analyse du bâti et des équipements, pour hiérarchiser et chiffrer les travaux. Les deux documents se répondent : un PPPT solide s’appuie sur un DPE fiable.
Le DPE collectif : quelles copropriétés sont concernées ?
Le DPE collectif s’impose aux immeubles collectifs à usage total ou partiel d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Il est à renouveler tous les dix ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 classe déjà le bâtiment en A, B ou C.
Son entrée en vigueur a été échelonnée selon la taille de la copropriété : au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et au 1er janvier 2026 pour celles de moins de 50 lots. Toutes les tailles d’immeubles sont donc aujourd’hui concernées.
Le PPPT : la feuille de route travaux sur dix ans
Le PPPT est l’apport principal de la loi. Il concerne les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation dont l’immeuble a été réceptionné il y a plus de quinze ans, quel que soit leur nombre de lots depuis le 1er janvier 2025. Seule exception : les copropriétés disposant d’un diagnostic technique global (DTG) qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les dix années suivant sa réalisation.
Le plan est établi à partir d’une analyse du bâti et des équipements, du DPE collectif et, le cas échéant, du DTG. Il doit comprendre :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance atteint après travaux ;
- une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation ;
- une proposition d’échéancier pour les travaux nécessaires dans les dix prochaines années.
Vote en assemblée générale : les deux étapes à ne pas confondre
Première étape : la décision de faire élaborer le PPPT et le choix du professionnel. Elle se vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Seconde étape : lorsque le projet fait apparaître des travaux à réaliser dans les dix ans, le syndic inscrit à l’ordre du jour l’adoption de tout ou partie du plan. Cette adoption requiert la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25). Si le plan n’est pas adopté, la question doit être reposée à chaque assemblée appelée à approuver les comptes. Le plan adopté devient le PPT.
L’impact du PPT sur le fonds travaux
La loi relie directement le plan au financement. Une fois le PPT adopté, la cotisation annuelle au fonds travaux ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, ni à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Le syndicat peut décider de suspendre ces cotisations lorsque le fonds dépasse 50 % du montant des travaux prévus.
C’est souvent là que le sujet devient concret pour les copropriétaires : un PPPT bien construit, avec des priorités lisibles et des coûts réalistes, facilite l’acceptation des appels de fonds. À l’inverse, un plan approximatif fragilise la décision en AG.
Comment EDIAG accompagne les syndics de Cannes, Antibes et Grasse
Nous réalisons le DPE collectif, le PPPT et les diagnostics des parties communes (amiante, plomb, termites selon l’immeuble), ce qui permet de construire un dossier cohérent avec un seul interlocuteur. Nos rapports sont pensés pour être présentés en assemblée : ce qui est urgent, ce qui peut attendre, ce que chaque poste coûte.
Pour une vision d’ensemble des obligations de votre immeuble, consultez notre page dédiée aux diagnostics de copropriété, ou demandez directement vos tarifs via notre devis express.
Questions fréquentes
PPPT et DPE collectif : ce qu’il faut retenir
Ma copropriété doit-elle réaliser un PPPT ?
Oui si l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation et a été réceptionné il y a plus de quinze ans. Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation s’applique quel que soit le nombre de lots, sauf DTG ne révélant aucun besoin de travaux sur dix ans.
Quelle différence entre PPPT et PPT ?
Le PPPT est le projet établi par le professionnel. Le PPT correspond à la partie du plan effectivement adoptée par l’assemblée générale, avec son calendrier et son financement.
Le DPE collectif est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Il concerne les immeubles collectifs d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de moins de 50 lots sont également concernées.
Quelle majorité pour voter le PPPT ?
La réalisation du PPPT se vote à la majorité de l’article 24. L’adoption de tout ou partie du plan de travaux relève de la majorité absolue de l’article 25.
Tous les combien faut-il refaire le PPPT et le DPE collectif ?
Le plan doit être actualisé tous les dix ans. Le DPE collectif est également à renouveler tous les dix ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 classe l’immeuble en A, B ou C.
Comment le PPT impacte-t-il le fonds travaux ?
Une fois le plan adopté, la cotisation annuelle au fonds travaux doit atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus et au moins 5 % du budget prévisionnel.
